Налог для нерезидентов (IRNR): аренда и продажа недвижимости

~7 мин чтения · Опубликовано 6 августа 2026 г. Обновлено и сверено с официальными источниками 28 сентября 2026 г. Печать / PDF

Статья "Резидент или нерезидент" уже показала общую картину: нерезидент платит IRNR только с испанских источников дохода. Здесь - детали именно по недвижимости, потому что это самый частый повод для ошибок: сдают жилье в аренду и не подают Modelo 210 в срок, забывают про налог за квартиру, которая просто стоит пустой, или узнают про 3%-ное удержание при продаже только на сделке у нотариуса.

Оглавление

• Кто и с чего платит IRNR
• Аренда: ставки, вычеты и сроки Modelo 210
• Вмененный доход: налог за жилье, которое просто стоит
• Продажа недвижимости: удержание 3% и налог на прирост капитала
• Как вернуть переплату

Кто и с чего платит IRNR

IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) платит любой, кто не является налоговым резидентом Испании по критериям из статьи о резидентстве, но получает доход из испанского источника - в первую очередь это владельцы недвижимости: квартира на побережье Коста-Бланки, которую купили несколько лет назад и теперь сдают летом, или дом, который держат “на будущее” и пока не сдают вовсе. И то и другое облагается, просто по-разному.

Налог для нерезидентов регулируется сводным текстом закона, RDLeg 5/2004 (TRLIRNR), и его регламентом RD 1776/2004. Здесь разбирается именно недвижимость - самый частый и самый ошибкоемкий источник дохода нерезидента. Общая логика ставок (19% для ЕС/ЕЭЗ/Норвегии, 24% для остальных, включая Россию, Беларусь и большинство стран СНГ) уже была в статье о резидентстве. Здесь - механика: как считается база, когда и по какой форме подавать, и что происходит при продаже.

Хотите сразу прикинуть сумму для своего случая? Калькулятор налога для нерезидента считает ее по аренде, вмененному доходу, продаже и трудовому доходу - по ставкам ниже, без необходимости считать вручную.

↑ к оглавлению

Аренда: ставки, вычеты и сроки Modelo 210

Если недвижимость сдается в аренду, IRNR считается с дохода от аренды:

• Резиденты ЕС, ЕЭЗ и Норвегии платят 19% с чистого дохода (ст. 25 TRLIRNR для ставки, ст. 24.6 TRLIRNR для права на вычет) - можно вычесть расходы, непосредственно связанные со сдачей: проценты по ипотеке, ремонт, страховку жилья, коммунальные платежи за период простоя между жильцами, взносы сообщества собственников, амортизацию.
• Резиденты остальных стран, включая Россию, Беларусь, Казахстан и большинство стран СНГ, платят 24% с полной суммы полученной аренды (общая ставка ст. 25 TRLIRNR) - без единого вычета, даже если расходы на содержание были существенными.

Декларация подается по форме Modelo 210. С доходов 2024 года аренду можно собрать в одну декларацию за календарный год, агрегация стала годовой вместо квартальной. Можно и подавать отдельно по каждому начислению. Сроки для деклараций с налогом к уплате изменила Orden HAC/623/2026 (BOE от 23.06.2026, в силе с 24.06.2026):

Декларация с нулевым налогом подается 1-20 января следующего года, декларация к возврату с 1 февраля следующего года в пределах четырех лет. При оплате с домициляцией окно заканчивается 15-го числа.

С 1 января 2027 года Modelo 210 подается в новой редакции: приложение с расшифровкой вычитаемых расходов по аренде и поля «число дней» и «доля собственности». Право вычитать расходы по-прежнему есть только у резидентов ЕС и ЕЭЗ (ст. 24.6 TRLIRNR).

Сдача только летом ничего не меняет: доход за эти месяцы входит в годовую декларацию или в отдельные декларации по начислениям. Опоздание стоит надбавки, если декларация подана до требования налоговой, и штрафа, если нарушение выявила налоговая (ст. 27 и 191 LGT). Небольшая сумма аренды от этого не освобождает.

↑ к оглавлению

Вмененный доход: налог за жилье, которое просто стоит

Самый частый сюрприз для нерезидента: даже если недвижимость не сдается - используется только для собственных визитов или просто не выставлена в аренду - на нее все равно начисляется налог на вмененный доход (renta imputada). Логика простая: государство считает, что владение недвижимостью само по себе - это форма экономической выгоды, и облагает ее условно рассчитанной суммой, а не реальным доходом (которого просто нет).

Основание обязанности это ст. 13.1.h) TRLIRNR, а сам расчет базы отсылает к правилам об имущественном доходе в LIRPF (ст. 85 LIRPF). База считается как процент от кадастровой стоимости (valor catastral) - той, что указана в квитанции IBI:

• 2% - ставка по умолчанию для большинства объектов.
• 1,1% - применяется, если кадастровая стоимость была пересмотрена в результате коллективной кадастровой ревизии (revisión catastral) в течение приблизительно последних 10 лет. Точный перечень муниципалитетов с такой ревизией на каждый год публикует Agencia Tributaria - для конкретного адреса это нужно проверять отдельно, а не полагаться на “стандартную” ставку.

К полученной базе применяется та же ставка IRNR, что и к аренде (19% или 24% в зависимости от страны налогового резидентства владельца), но без каких-либо вычетов расходов - в отличие от арендного дохода, здесь вычеты не предусмотрены вовсе, даже для резидентов ЕС/ЕЭЗ.

Декларация по вмененному доходу подается раз в год по той же форме Modelo 210, в году, следующем за отчетным. За 2025 год окно с 1 января по 31 декабря 2026, за 2026 год и далее с 1 апреля по 31 декабря следующего года (Orden HAC/623/2026). Доход считается пропорционально дням владения: квартира, купленная 1 апреля 2026 года, дает вмененный доход за девять месяцев 2026 года.

Вмененного дохода нет у земли без построек, у объекта в стройке и у объекта, который по градостроительным причинам нельзя использовать (ст. 85.1 LIRPF).

↑ к оглавлению

Продажа недвижимости: удержание 3% и налог на прирост капитала

При продаже недвижимости нерезидентом действует отдельный механизм, из-за которого сделку у нотариуса нередко воспринимают как неожиданность: покупатель обязан удержать 3% от согласованной цены сделки и перечислить их в Hacienda (ст. 25.2 TRLIRNR, порядок в ст. 14 RD 1776/2004) - это не дополнительный налог сверху, а гарантийный депозит в счет будущего налога продавца. Логика та же, что и в других странах с похожими правилами: если продавец-нерезидент уедет из Испании сразу после сделки, взыскать с него налог постфактум будет намного сложнее.

Механика:

1. При подписании у нотариуса покупатель удерживает 3% от цены и не передает эту сумму продавцу.
2. В течение 1 месяца после сделки покупатель подает форму Modelo 211 и перечисляет удержанную сумму в Hacienda.
3. Продавец отдельно рассчитывает реальный налог на прирост капитала - 19% от фактической прибыли (разницы между ценой продажи и ценой приобретения, с учетом расходов, см. ниже), причем эта ставка одинакова для всех нерезидентов, независимо от страны - в отличие от аренды и вмененного дохода, где ставка зависит от того, ЕС это или нет.
4. Если удержанные 3% превышают реальный налог (или сделка вообще была в убыток), разницу можно вернуть - или получить возврат полностью, если продажа была с убытком.

↑ к оглавлению

Как вернуть переплату

Если удержанные при продаже 3% оказались больше реального налога, продавец подает собственную декларацию Modelo 210, где показывает фактический расчет прироста капитала и заявляет разницу к возврату. На практике это отдельная, самостоятельная подача - не автоматический процесс, и Hacienda не возвращает разницу сама по себе, только по заявлению.

Срок на подачу такой декларации - 3 месяца после того, как истек срок для покупателя на перечисление удержанных 3% (то есть по сути около 4 месяцев с даты сделки). Реальные сроки возврата денег на счет заметно длиннее, чем формальный срок рассмотрения декларации, - на практике стоит закладывать несколько месяцев, а иногда и больше года, особенно если Hacienda запрашивает дополнительные документы по расходам, заявленным к вычету.

То же самое правило о возврате применимо и к декларации по аренде: если, например, расходы превысили доход (актуально прежде всего для резидентов ЕС/ЕЭЗ, у которых есть право на вычеты), образовавшуюся переплату также можно вернуть отдельным заявлением.

↑ к оглавлению

Автор Александр Назаров